Aktualności

Nowość! Kredyty hipoteczne dla Polaków mieszkających i pracujących w UK

Kredyty hipoteczne w UK - prognozy cen nieruchomości na kolejne pięć lat

Markets on alert for UK's new Super Thursday of economic data

Na rynek nieruchomości wrócili kupujący

Masakra na greckiej giełdzie. Otwarto ją po pięciu tygodniach przerwy. Efekt? 23-procentowe spadki

Ostatnia szansa na kredyt w Polsce dla osób pracujących w UK

Jak zdobyć kredyt hipoteczny w Wielkiej Brytanii

Powódź w Wielkiej Brytanii trwa o grudnia. Władze zareagowały dopiero gdy woda zagraża Londynowi?

Bank Anglii ostrzega, że kredyty hipoteczne mogą podrożeć

SkyCycle, rowerowa utopia dla Londynu

Wielka Brytania pozostaje najlepiej działającą gospodarką

Parlament Europejski wprowadza zmiany w kredytach hipotecznych

Ceny mieszkań w Anglii pędzą do góry

Jak kupić nieruchomość na wynajem i zostać Landlordem

 

Jak kupić i nie stracić

nieruchomości w Wielkiej Brytanii nabytej za pomocą kredytu hipotecznego

Poniżej przedstawiamy zasady, jakimi powinniśmy się kierować przy zakupie nieruchomości w Wielkiej Brytanii oraz odpowiednim wyborze kredytu i formy jego zabezpieczenia.

1. Spotkanie z doradcą kredytowym – Mortgage Adviser

Jeżeli planujemy finansować zakup nieruchomości przy pomocy kredytu hipotecznego (mortgage) naszym pierwszym krokiem powinno być spotkanie z doradcą kredytowym (mortgage adviser) w celu ustalenia zdolności kredytowej.

Doradca kredytowy po zebraniu podstawowych informacji o zarobkach i miesięcznych wydatkach będzie w stanie określić maksymalny limit kredytu jaki jesteśmy w stanie uzyskać z banku, oraz podać wysokość miesięcznych rat kredytu.

Na naszym pierwszym spotkaniu z doradcą kredytowym dowiemy się również jak najlepiej zabezpieczyć się przed utratą dochodów i zagrożeniami jakie mogą wynikać z niespłacania kredytu - używając takich ubezpieczeń jak: ubezpieczenie na życie i od ciężkich chorób ( life and critical ilness cover) oraz zabezpieczenie dochodu (income protection).

Przy pomocy doradcy kredytowego będziemy również mogli uzyskać Promesę Kredytową z banku, czyli "AIP" – Agreement In Principle" - jest to wstępna decyzja banku o przyznaniu nam kredytu i pozostaje ważnana przez okres 3 miesięcy. AIP potwierdza naszą "wiarygodność finansową" i jest bardzo pomocne przy negocjacji ceny z agentami nieruchomości.

O tym czy AIP zostanie zaakceptowane przez Bank decudują trzy główne kryteria:

    1. 1. Nasza historia kredytowa - czyli "Credit History" lub "Credit Score" (zdolność kredytowa).
      Składają się na nią następujące elementy:
      • Spłacanie na czas bieżących zobowiązań: rachunki za mieszkanie, prąd, gaz, telefon stacjonarny itd.
      • Dotychczasowa "Aktywność finansowa" w UK: korzystanie i regularne spłacanie Kart Kredytowych, Personal loans (kredyty gotówkowe z banków), Hired Purchase (zakupy na raty).
      • Stan konta bankowego – na decyzję banku pozytywnie wpływa posiadanie oszczędności na tzw. Savings Account (rachunek oszczędnościowy) i regularne wpływy na konto bieżące. Negatywnie postrzegane jest przekraczanie dopuszczalnego limitu konta (agreed overdraft) lub odmowa zapłacenia transakcji z powodu zbyt niskiego stanu konta.
      • Okres pobytu w Wielkiej Brytanii – (residential History) oraz częstotliwość zmiany naszych adresów zamieszkania. Starając się o kredyt bardzo ważna jest obecność na Electroral Roll -czyli Lista Elektoratu Wyborczego, na każdym adresie naszego zameldowania. Zarejestrowanie na Electoral Roll się odbywa się przez internet na stronie miejscowego councilu, do którego należy nasz adres zamieszkania.
      • Poprzednia historia kredytowa – banki w Wielkiej Brytanii opierają swoja decyzję również na podstawie tzw. "Śladów na historii kredytowej" (footprints), – czyli ile razy już staraliśmy się o kredyt hipoteczny w przeszłości. Dlatego dobrze też jest posługować się doradcą kredytowym, który po oszacowanu naszej sytuacji kredytowej może złożyć jedno zapytanie kredytowe. Jeżeli samemu zdecydujemy się składać aplikacje kredytowe do kilku banków zostawiamy w ten sposób ślady na naszej historii. Często dla banków nie jest ważne czy jest to tzw. negative footprint - czyli ślad odmowy kredytu czy po prostu footprint - poprzednie zapytania kredytowe.
    2. 2. Depozyt – czyli wymagany przez banki wkład własny

Obecnie banki wymagają, aby wkład własny wynosił minimum 5% ceny nieruchomości, jednak banki przy tak niskim wkładzie oferują bardzo niekorzystne dla klienta warunki oprocentowania kredytu. Dużo korzystniejsze warunki kredytu (wysokość stóp procentowych i opłat towarzyszących) uzyskamy przy depozytach od 10% do 15%, oraz bardzo dobre warunki przy wkładzie od 20% do 40%.

    1. 3. Wymagane dochody

Banki określają maksymalną kwotę kredytu na podstawie możliwości spłaty miesięcznych rat przez kredytobiorcę. Typowym wyliczeniem możliwości kredytowych jest pomnożenie naszych rocznych dochodów przez 5 lub przez 4 w zależności od naszej historii kredytowej i zasad banku.

      • Dla osób zatrudnionych (employed) brane są pod uwagę dochody brutto (Gross Income), czyli kwota przed podatkiem.
        Jeżeli np.zarabiamy miesięcznie £1,600 na "na rękę" to jest to około £25,000 rocznie brutto
      • W przypadku osób samo-zatrudnionych (self - employed) bank bierze pod uwagę zysk netto (Net Profit) - Jest to kwota, od której płacimy podatek.

Np. Nasz przychód roczny (turnover): £30,000

Koszty uzyskania (costs): £5,000

Zysk netto (net proffit): £25,000 – kwota, którą użyje bank do wyliczenia naszej zdolności.

Przykładowe wyliczenie maksymalnej kwoty kredytu dla osoby lub osób planującej zakup nieruchomość z 15% wkładem własnym:
1. Dochód/zarobki roczne dla 1 osoby to £25,000 brutto (przed podatkiem) 25,000 x 5 = £125,000 max kwota kredytu
oraz opcja zakupu z partnerem:
2. Zarobki £25,000 oraz partner £15,000
£25,000 + £15,000 = £40,000 x 5 = 200,000 max kwota kredytu

Powyższe wyliczenia są jak najbardziej przykładowe i mogą podlegać wewnętrznym regułom ustalanym przez banki.

PROSZĘ PAMIETAĆ, ŻE NIE MOŻNA POŻYCZAĆ PONAD SWOJE MOŻLIWOŚCI I TRZEBA LICZYĆ SIĘ Z PRAWDOPODOBIEŃSTWEM WZROSTU MIESIĘCZNYCH RAT KREDYTU WRAZ ZE WZROSTEM STÓP PROCENTOWYCH.

UWAGA: W razie odmownej decyzji o AIP, należy skupić się na poprawieniu któregoś z poniższych kryteriów w celu polepszenia swoich możliwości kredytowych. Najczęściej odmowa spowodowana jest "złą lub zbyt krótką historia kredytową". Istnieje możliwość dokładniejszego zbadania swojej sytuacji kredytowej i sprawdzenie "jak nas widzi bank" i inne instytucje finansowe. Możemy posłużyć się np. stroną internetową: www.equifax.co.uk, lub www.experian.co.uk i uzyskaćkompletny report kredytowy o swojej osobie (tzw credit report).

2. Poszukiwanie nieruchomości

Po określeniu swoich możliwości finansowych zaczynamy "konrkretniejsze" szukanie nieruchomości odpowiadającej naszym wymaganiom i będących w naszym "zasięgu" finansowym. Korzystać możemy np. z agencji nieruchomości w interesujących nas dzielnicach oraz internetu. Przykładowe strony internetowe z bazą nieruchomości na sprzedaż:

Na tej ostatniej bedziemy również mogli sprawdzić ceny za jakie interesujące nas nieruchomości zostały sprzedane we wcześniejszym okresie.

Kryteria, którymi powinniśmy się kierować przy wyborze nieruchomości:

3. Mortgage application, czyli aplikacja do banku o kredyt hipoteczny (mortgage) oraz aplikacja do dostawcy ubezpieczeń

Po wyborze nieruchomości i zaakceptowaniu naszej "oferty kupna" przez osobę sprzedającą (czyli vendor'a), przystępujemy do starania się o kredyt już na konkretną kwotę kredytu i konkretną nieruchomość oraz składa aplikację do ubezpieczyciela.

Dostępne formy ubezpieczeń:

Poradę ubezpieczeniową uzyskamy od naszego niezależnego doradcy kredytowego.

Do aplikacji o mortgage możemy posłużyć się już wcześnij uzyskanym AIP u naszego doradcy kredytowego lub też samemu starać się o kredyt bezpośrednio w bankach. Jeżeli zdecydujemy się na szukanie najlepszego kredytu samemu to ryzykujemy pogorszenie naszej "historii kredytowej", co w konsekwencji może się odbić tym, iż nie otrzymamy kredytu w żadnym banku. Dlatego najlepiej jest powierzyć sprawę profesjonaliście, jakim jest licencjonowany mortgage adviser.

Kryteria przy wyborze banku (Lender'a) jakimi kieruje się mortgage adviser:

Etapy aplikacji o mortgage (mortgage application), wysyłanej do banku przez naszego doradcę:

Wraz z aplikacją jesteśmy zobowiązani do opłacenia (przeważnie kartą) wyceny nieruchomości (survey fee lub valuation fee – to samo znaczenie) wykonywanej przez rzeczoznawcę (czyli surveyor'a) najczęściej będącego podwykonawcą dla banku w którym staramy się o kredyt. W wyjątkowych sytuacjach może się zdażyć, że bank oferuje tzw. free valuation lub free basic survey – czyli sam opłaca wycenę – jednak w większości przypadków to my sami będziemy musieli opłacić wycenę.

Mamy do wyboru trzy rodzaje wyceny:

Bank po otrzymaniu pełnej aplikacji i wymaganych dokumentów wraz z opłatą za wycenę zaczyna rozpatrywać naszą sprawę. Po wstępnym zaakceptowaniu i zweryfikowaniu dokumentów, co przeważnie trwa od 7 do 14 dni, zleca rzeczoznawcy wycenę nieruchomości. Jeżeli wynik wyceny jest dla nas pomyślny i nie ma więcej wymagań to po ok. 7 dniach od dnia wyceny bank wydaje MORTGAGE OFFER, czyli przyznaje nam kredyt. Oznacza to, że kwota pieniędzy, o którą się staraliśmy jest dla nas dostępna przez okres 6-ściu miesięcy.

Na tym etapie powinniśmy już również posiadać zaakceptowane przez ubezpieczyciela warunki naszej wybranej polisy.

Może się zdarzyć, że nieruchomość, którą zamierzamy kupić, zostanie wyceniona przez rzeczoznawcę na niższą kwotę niż ustalona cena zakupu (tzw. downvalued). Bank nie zgodzi się wtedy na pożyczenie wymaganej kwoty pieniędzy, a jedynie na pożyczenie nam odpowiedniej proporcji ceny zaproponowanej przez surveyor'a. Jeżeli pragniemy dalej kontynuować zakup nieruchomości to mamy do wyboru dwie opcje:

W skrajnych przypadkach może się zdażyć, że rzeczoznawca wydaje negatywna ocenę i bank nie zgadza się na użycie nieruchomości, jako zabezpieczenia pożyczki. Dzieje się to przeważnie ze względu na zły stan techniczny nieruchomości lub położenie (np. na terenach zagrożonych powodzią lub obsunięciami ziemi). W takim przypadku jesteśmy zmuszeni do odstąpienia od kupna nieruchomości (chyba, że zdecydujemy się na zakup w 100% za gotówkę) i musimy znaleźć kolejną nieruchomość oraz opłacić nową wycenę.

4. Po otrzymaniu Mortgage Offer oraz warunków ubezpieczenia przekazujemy naszą sprawę do radcy prawnego, czyli solicitor'a

Nasz prawnik po pobraniu wstępnej opłaty, z regóły jest to od £200 do £500, rozpoczyna tzw. Conveyancing process. Całkowity koszt prawnika nie powinien przekroczyc £1,350. Solicitor zaczyna swoją pracę od sprawdzenia tzw. stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej (local searches). Dalsze prace prawnika to zebraniu wszystkich potrzebnych dokumentów i porozumienie się z prawnikiem strony sprzedającej (czyli vendor's solicitors). Jeżeli stan prawny oraz wszystkie niezbędne dokumenty wymagane do transakcji kupna zostaja przez naszego prwnika zaakceptowane to zostaje ustalony termin podpisania i wymiany umów kupna i sprzedażu (tzw exchange of contracts).

Przed exchange of contracts na konto prawnika należy wpłacić następujące kwoty:

Warunkiem dokonania przez prawnika exchange of contracts jest posiadanie ubezpieczenia na nieruchomość (tzw. building insurance). W przypadku zakupu domu, ubezpieczenie musimy wykupić my jako nowy właściciel, natomiast w przypadku zakupu mieszkania, ubezpieczenie opłaca obecny właściciel całego budynku (czyli freeholder). W celu uzyskania najkożystniejszych opcji ubezpieczeniowych proszę zwrócić się do niezależnego doradcy kredytoweg.

Po wymianie kontraktów (czyli exchange of contracts) zobowiązujemy się prawnie do kupna nieruchomości i w razie odstąpienia od tranzakcji ryzykujemy utratę naszego wkładu własnego. Nasz doradca kredytowy informuje również firmę ubezpieczeniową o rozpoczęciu polisy, ponieważ od tego dnia jesteśmy odpowiedzialni za cały kredyt!

Completion day - Po dokonaniu przez prawnika Exchange of contracts i około tygodniowej przerwie następuje przekazanie przez praników reszty pieniędzy stanowiących zapłatę za nieruchomość i następnie możemy oderbrac klucze z agencji nieruchomości, przez którą kupujemy nieruchomość i udać sie do naszej już nieruchomości.

5. "Buy to let" – czyli zakup nieruchomości na wynajem i zostanie Landlordem

Do niedawna jeszcze ta forma dostępna jedynie dla obecnych lub byłych właścicieli nieruchomości w UK jednak banki zdecydowały się obniżyć kryteria i wymagania. Aby starać się o pożyczkę inwestycyjną należy spełniać następujące warunki:

6. "Let to buy" – zakup drugiej nieruchomości przy zachowaniu obecnej

Stosujemy tę technikę, jeżeli chcemy zakupić kolejna nieruchomość w celu rezydencyjnym (do zamieszkania) a naszą obecną siedzibę planujemy zatrzymać w posiadaniu i wynajmować.

W celu uzyskania kredytu dla "nowej" nieruchomości bank stosuje normalna procedurę uzyskania kredytu, natomiast nasza poprzednia nieruchomość przechodzi transformację na 'nieruchomość na wynajem' tzw buy to let.

7. "Remortgage", – czyli transfer kredytu do innego banku w celu uzyskania korzystniejszego oprocentowania lub dopożyczenia pieniędzy

Po zakończeniu tzw. wstępnego Deal'u – czyli okresu naszej wstępnej umowy kredytowej z bankiem (najczęściej od 1 roku do 5 lat), jesteśmy zwolnieni z opłat karnych (ERC early repayment charges) i możemy sprzedać nieruchomość lub przetransferować kredyt do innego banku. Przez początkowy okres trwania kredytu bank oferuje nam tzw. deal, który określa rodzaj i wysokość naszych miesięcznych rat. Po jego zakończeniu bank automatycznie kalkuluje naszą miesieczną ratę kredytu na bazie "standardowej stopy procentowej banku" czyli tzw. SVR (standard variable rate). SVR jest przeważnie wyższa od stopy procentowej, jaką płaciliśmy w początkowym okresie trwania deal'u, dlatego powinniśmy postarać się o nową ofertę z banku, w którym posiadamy mortgage i gwarantującą nam korzystniejsze raty na kolejne 2 lub 3 lub 5 lat.

Jeżeli nasz obecny bank nie jestes w stanie zaoferować nam korzystnej oferty to powinniśmy szukać na rynku lepszych opcji przez naszego doradcę kredytowego. Przejście do nowego banku będzie miało jedynie sens, kiedy warunki nowego kredytu - czyli wysokość rat oraz opłaty towarzyszące przy zmianie banku - będą korzystniejsze niż raty zaproponowane warunki przez obecny bank.

Remortgage może okazać się konieczny, jeżeli chcemy uzyskać dodatkowe środki finansowe. Z reguły następuje taka możliwość to w przypadku wzrostu ceny rynkowej naszej nieruchomości (poprzez dokonanie remontu, przeróbek czy też wzrost cen na rynku nieruchomości). W celu dopożyczenia pieniędzy potrzebne jest zaciągnięcie nowego kredytu z nowego banku. Po dobraniu najdogodniejszej oferty na rynku, robiąc remortgage, postępujemy według tych samych zasad, co przy zakupie nieruchomości. Częstym udogodnieniem stosowanym przez banki są tzw. pakiety "free deal", w których banki oferują darmowa wycenę oraz usługi solicitor'a.

Przykładowy model uzyskania środków finansowych przy pomocy remortgage:

  1. Cena zakupu w 2009 roku: £180,000. Mortgage: £153,000 (przy 15% wkładu własnego)
  2. W 2014 roku: cena wynosi £200,000. Mortgage ok: £145,000 (przy opcji regularnej spłaty kredytu)
  3. "Nowy bank" po wycenie nieruchomości na £200,000 będzie nam mógł pożyczyć £170,000 (85% od ceny £200,000).
  4. Nową pożyczką £170,000 spłacamy nasz "stary kredyt" £145,000.
  5. Uzyskujemy "wolne" środki finansowe w wysokości £25,000 oraz spłacamy nowy mortgage £170,000.

8. Przykładowe wyliczenie kosztów zakupu nieruchomości:

Cena nieruchomości: £200,000
- Wycena: £450
- Prawnik: £1,200
- Doradca kredytowy: £450
- Wkład własny: (15%) £30,000
- Stamp duty tax: (1%) £2,000
  Razem: £33,100
Cena zakupu: £250,000

Proszę o traktowanie powyższego tekstu, jako pomoc w zrozumieniu tego skomplikowanego procesu, jakim jest zakup nieruchomości w Wielkiej Brytanii. Podane w tekście kwoty wkładów własnych i wysokość zarobków są jedynie przykładowe i mogą nie mieć zastosowania w żadnym konkretnym banku.

Zespół ABC Mortgage

 

ABC Mortgage Ltd is a marketing company and we are not able to provide any advice about financial services. We do not need to be authorised by Financial Conduct Authority. Think carefully before securing debts against your home. If you do not keep up repayments your home may be repossessed. Your initial consultation is obligation free but if you choose to go ahead with a mortgage product a fee may become chargeable by your FCA mortgage or loan advisor. Mortgage and loan details are for information purposes only and do not constitute financial advice under the Financial Services and Markets act 2000.The information on this website is not intended to promote any specific mortgage or protection product or provide advice. It is for informational purposes only. ABC Mortgage Ltd acts as an introducer to regulated mortgage advisors, mortgage advice companies, mortgage brokers & independent financial advisors. ABC Mortgage Ltd may receive a fee/commission from the mortgage advisor, mortgage advice company, mortgage brokers or independent financial advisor for the introductions we make. Your rights are not affected by this and initiating an enquiry via this website will not place you under any obligation. By Submitting this enquiry you agree that: the information provided is true and accurate and ABC Mortgage Ltd may send the details of this enquiry to an appropriate advisor for the purposes of providing a loan and that the advisor may contact you for further information as required. ABC Mortgage Ltd will not send, sell, loan or lease your data to any other third party except those needed to provide the mortgage or loan product you have requested. The content of this site is meant to be informational and not be considered financial advice. ABC Mortgage Ltd aims to provide up to date and accurate information at all times. All information contained on this site is accurate at the time of publishing and while ABC Mortgage Ltd regularly checks and updates information ABC Mortgage Ltd and its associated companies cannot be held responsible as a result of any inaccurate or out of date information published on this site. Introductory and exclusive rates are available to everyone and will depend on your individual circumstances and the loan to value ration of your mortgage.

ABC Mortgage Ltd to firma marketingowa i nie udzielamy jakichkolwiek porad na temat usług finansowych. Nie musimy być autoryzowani przez FCA (Financial Conduct Authority). Zastanów się dobrze, zanim zaciągniesz pożyczkę hipoteczną. Jeżeli zaprzestaniesz spłacać kredyt Twoja nieruchomość może zostac Ci odebrana. Nasza wstępna konsulatcja jest darmowa, ale jeżeli zdecydujesz się na nasze usługi, może być pobrana opłata przez doradcę kredytowego jakiego Ci polecimy. Opisy dotyczące kredytów hipotecznych, pożyczek i ubezpieczeń są wyłącznie w celach informacyjnych i nie są regulowane przez Financial Services and Markets Act 2000. Informacje na tej stronie nie mają na celu promowania żadnej konkretnej firmy oraz formy pożyczki hipotecznej lub ubezpieczenia. Dane na stronie są umieszczone jedynie w celach informacyjnych. ABC Mortgage Ltd działa jako przedstawiciel dla autoryzowanych doradców hipotecznych, firm doradztwa hipotecznego, brokerów kredytów hipotecznych i niezależnych doradców finansowych. ABC Mortgage Ltd może otrzymać opłaty i prowizje od doradców kredytów hipotecznych, firm doradztwa kredytowego lub brokerów kredytów hipotecznych i niezależnego doradców finansowych. Twoje prawa nie są ograniczone i wysłanie zapytania przez tą strona nie jest zobowiązujące.Wysyłając zapytanie potwierdzasz, że informacje są prawdziwe i rzetelne oraz, że ABC Mortgage Ltd może wysłać szczegóły tego zapytania do odpowiedniego doradcy finansowego. ABC Mortgage Ltd nie wyśle lub sprzeda danych dotyczących pożyczki lub leasingu stronom trzecim, z wyjątkiem tych, które są potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego lub produktu kredytowego, o które prosiłeś. Zawartość tej strony ma charakter informacyjny i nie jest to doradztwo finansowe. ABC Mortgage Ltd ma na celu dostarczenie aktualnych i dokładnych informacji w czasie ich poblikacji. Wszystkie informacje zawarte na tej stronie są dokładne w momencie publikacji i ABC Mortgage Ltd regularnie sprawdza i aktualizuje informacje. ABC Mortgage Ltd i jej stowarzyszone firmy nie mogą być pociągnięte do odpowiedzialności za publikacje nieaktualnych danyc na tej stronie. Zamieszczone informacje o produktach są dostępne dla wszystkich i ch dostępność będzie zależeć od indywidualnych okolicznośc.